Wenn es um den tatsächlichen Wert einer Immobilie geht, fällt schnell der Begriff Verkehrswert. Doch was bedeutet er genau, wie wird er ermittelt – und wann brauchen Sie eigentlich ein offizielles Gutachten?
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Stichtag der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Verkehrswert und Marktwert sind in Deutschland Synonyme. Er ist nicht identisch mit dem Wunschpreis, dem Versicherungswert oder dem Wert aus einem Online-Rechner.
Die drei Bewertungsverfahren der ImmoWertV
1. Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren sucht der Gutachter Verkaufsfälle ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage. Wann passt es? Bei Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäusern und unbebauten Grundstücken. Für ein Reihenhaus in Varel finden sich in der Regel mehrere Vergleichsverkäufe pro Jahr.
2. Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Wert aus Bodenwert (Grundstückswert) und Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Altersabschreibung) zusammengesetzt. Wann passt es? Bei Einfamilienhäusern, vor allem in ländlichen Lagen, bei selbstgenutzten Gebäuden ohne klare Vergleichsobjekte.
3. Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert über die künftigen Mieterträge berechnet. Wann passt es? Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und allen Objekten, die primär als Kapitalanlage gehalten werden.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
- Lage: Mikro- und Makrolage. Friesland zeichnet sich durch hohe Nachfrage in Küstennähe aus.
- Gebäudezustand: Bausubstanz, Sanierungsstand, Modernisierungsgrad.
- Energetischer Standard: Wird mit der neuen EU-Skala 2026 marktrelevanter.
- Grundstücksbeschaffenheit: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Bebaubarkeit, Lasten im Grundbuch.
- Marktumfeld: Aktuelle Zins- und Nachfragesituation.
Online-Rechner vs. Profi-Bewertung
Online-Rechner liefern eine Spannweite mit ±15 bis ±25 Prozent Abweichung. Sie eignen sich als erste Orientierung – nicht als Verhandlungsgrundlage. Für den privaten Verkauf reicht in der Regel ein Kurzgutachten oder eine maklergestützte Marktwertermittlung.
Wann brauche ich ein offizielles Verkehrswertgutachten?
- Erbschaft mit Pflichtteilsansprüchen
- Scheidung mit Vermögensauseinandersetzung
- Streitige Erbteilung
- Steuerliche Auseinandersetzung mit dem Finanzamt
- Vermarktung im Zwangsversteigerungsverfahren
FAQ
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Markteinschätzung beim Makler oft kostenlos. Kurzgutachten 250–600 Euro. Vollwertiges Gutachten 1.500–3.500 Euro.
Wie lange dauert eine Bewertung?
Markteinschätzung 1–2 Wochen. Kurzgutachten 2–4 Wochen. Vollwertiges Gutachten 4–8 Wochen.
Welche Unterlagen brauche ich?
Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Bauzeichnungen, Energieausweis, Modernisierungsnachweise.
Fazit
Bei Arno Hasselder Immobilien kombinieren wir alle drei Verfahren bedarfsgerecht und beziehen über 35 Jahre regionale Marktkenntnis ein. So entsteht eine Einschätzung, die im Markt tatsächlich Bestand hat.